不動産お役立ち情報/よくある質問
Real estate useful information

よくある質問

初めて不動産の売買契約を締結される方が売買契約書をご覧になった際などに参考にして頂けるよう、分かりやすい言葉、一般的に使われている言葉で、法律の基本的な事項を解説しています。

売買契約

Q.不動産の売買契約はどの時点で成立するのですか?
A.売買契約は、売主の「売りたい」、買主の「買いたい」という意思が合致した時点で成立します。法律上は契約書の作成も必須とはされていません。 ただし、不動産などの高額財産の売買では、契約書を作成するのが通常であり、売買契約書を締結したときに意思の合致があった(売買契約が成立した)と考えるのが一般的な解釈です。
Q.売買契約書には必要最低限のことだけ書いておけば大丈夫でしょうか?
A.不動産は高額な財産ですので、ひとたびトラブル当事者が想定した以外の事態が発生した場合には、その争いは深刻なものとなります。そのため、あらゆる事態を想定し、取引条件は細かく取り決めておくべきです。 不動産会社が通常使用している売買契約書は、あらゆる事態を想定して作成されています。
Q.売主に買付証明書を出すよう求められました。買付証明書を出すと契約成立とみなされないでしょうか?
A.売買契約書を締結する前に、売主に対して買付証明書(「購入申込書」と呼ぶ場合もあります)を提出しますが、その目的は、購入意思があることを示し、その後の交渉をスムーズにすることにあります。買付証明書は、あくまでも「これから」売買契約を締結する予定で提出する書類です。 したがって、買付証明書を提出しただけで売買契約が成立したと考えることはできません。
Q.不動産売買契約では、どういう場合に契約解除ができるのですか?
A.不動産売買契約書には、売買契約を解除できる場合があらかじめいくつか定められています。 (1) 債務不履行を理由とする解除 債務不履行とは、簡単にいうと「約束を破る」という意味です。売買契約の決済日に買主が売買代金を支払わない場合などが債務不履行の典型です。 (2) 手付による解除 手付金が授受されている場合、契約の相手方が履行に着手するまでであれば、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍返しによって売買契約を解除できます。※解約手付についてはQ7を参照してください。 (3) 契約不適合責任による解除 売主は引き渡した不動産について契約不適合責任を負っており、不動産が種類、品質または数量に関して契約内容に適合しない場合には、買主が契約を解除できる場合があります。 (4)住宅ローン特約による解除 不動産売買契約では、万一、融資が承認されなかった場合には、買主は売買契約を解除して、契約を白紙に戻すことができる、という特約を入れるのが通常です。※住宅ローン特約についてはQ48を参照してください。
Q.不動産売買契約でもクーリングオフができるのですか?
A.不動産売買でも、クーリング・オフが認められており(宅地建物取引業法第37条の2)、一定の条件を満たせば、購入申込みの撤回や売買契約の解除ができます。 クーリング・オフができること告知された日から8日以内に書面(一般的にはハガキなど)で通知することで、購入申込を撤回し、または売買契約を解除することができます。 ただし、不動産会社の事務所等で購入申込みや売買契約を締結した場合には、適正な営業行為に基づいていると認められるため、クーリング・オフはできません。

手付金

Q.手付金はいくらくらい払えばよいのでしょうか?
A.売買契約を締結するときに、買主が売主に対して支払う金銭を「手付金」といいます。 手付金をいくら支払うかは契約当事者の合意次第ですが、一般的には売買金額の1割程度とするケースが多いようです。 なお、売主が宅地建物取引業者の場合、授受できる手付金の額には法律上の規制があり、売買金額の2割が上限とされています。
Q.解約手付について教えてください。手付金と解約手付は違うものですか?
A.買主は、売主に支払った手付金を放棄することで、また、売主は買主から支払われた手付金額の倍額を買主に支払うことで、売買契約を解除することができます。手付金のこのような性質を指して「解約手付」と呼んでいます。 つまり、「手付金」といえば通常は「解約手付」ということになります。
Q.資金的に余裕があるので手付金を多めに払っても構いませんか?
A.Q6で説明したとおり、売主が宅地建物取引業者の場合は、売買金額の2割が上限とされていますが、それ以外の場合は原則として制限はありません。したがって、売主と買主が合意さえすれば、手付金の額は自由に定めることができます。
Q.不動産を購入する契約を締結しましたが、急遽、転勤が決まったため、契約を解除したいと思います。手付金は返してもらえませんか?
A.転勤は買主にとってどうしようもできない出来事ですが、売主にとってみれば、それは買主側の事情でしかありません。 したがって、まだ手付解除できる期間内であれば、手付金を放棄して契約解除する方が、違約金を支払うより負担が小さくて済みます。残念ですが手付金はあきらめることになります。
Q.売主から手付解除の申し入れがありましたが、解除により多額の損害が発生してしまいます。売主に損害賠償を請求できるでしょうか?
A.売買契約の際に手付金が授受されている場合、売主は手付金の倍額を支払うことで売買契約を解除できます。 もし手付金の倍額以上の損害が買主に発生したとしても、売主は手付金の倍額さえ支払えば売買契約を解除でき、それ以上の損害賠償義務を負いません。 したがって、このケースでも売主に損害賠償を請求することはできません。

測量・境界

Q.売買契約時に土地の測量は必須でしょうか?
A.測量する必要があるかどうかは、売買契約の取り決め次第です。 たとえば、売買契約において、「売買対象面積は登記簿上の面積とし、測量はしない」旨を定めた場合(Q12で説明する公簿取引)、土地を測量する必要はありません。
Q.「公簿取引」と「実測取引」の違いを教えてください。
A.不動産登記簿に記載された面積を基準に売買することを「公簿取引」、実測面積を基準にして売買することを「実測取引」といいます。
Q.境界がよくわからないため、隣家との申し合わせでブロック塀を境界としてきましたが、境界として有効でしょうか?
A.境界線と思われる場所にブロック塀や擁壁がある場合、何らか理由があってその付近に築造されたと考えられるため、そこが境界である可能性が高いといえます。設例のケースも「境界として有効である可能性は高い」といえますが、将来にわたって絶対的に有効ともいえません。 境界紛争は隣人同士の関係が悪化したり、相続で過去の経緯が分からなくなることで発生します。 そのため、口約束の申し合わせではなく、書面等で記録を残しておくのが望ましいといえます。
Q.実測したところ、かなり登記簿の面積と違いがありました。この場合に売買代金を清算することはできますか?
A.実測取引には、①まず土地を実測したうえで売買するパターンと、②いったん登記簿の面積で契約し、その後に実測するパターンの二通りがあります。 そして、実測した結果と登記簿記載の面積に差異がある場合に、①差額清算するパターンと②差異があっても差額清算しないパターンがあります。 実測面積と登記簿の面積とは一致しないことが多いため、実測面積と登記簿面積が相違した場合の処理方法は、あらかじめ契約で定めておくことが重要です
Q.隣人と境界でもめていますが、話し合いでは解決できません。裁判するしかないのでしょうか?
A.かつては、土地の境界紛争を公的に解決する手段は、調停や訴訟(筆界確定訴訟、所有権確定訴訟)しかなく、これらの手続は時間と費用がかかるのがネックでした。 そこで、2006年に「筆界特定制度」、2007年に「ADR法」が施行され、現在では、訴訟のような時間や費用をかけずに境界紛争を解決できるようになりました。

契約違反、解除

Q.契約を解除したいのですが、相手方に口頭で伝えるだけで大丈夫でしょうか?
A.契約解除の効果は、当事者の一方が契約を解除する意思を表示し、もう一方に到達したときに発生します。法律上は口頭による解除の意思表示も有効です。 しかし、売買契約は金額が大きく、解除時期や解除理由が重要な意味を持つこともあるので、紛争予防のために書面(配達証明付きの内容証明郵便など)で意思表示するべきでしょう。
Q.契約に違反した場合のペナルティについて教えてください。
A.不動産売買契約で取り決めた約束を破ることを「債務不履行」といい、たとえば、決済日に買主が売買代金を支払わない場合などがこれに該当します。 契約当事者に債務不履行があった場合、相当期間を定めて相手方に催告し(たとえば「1週間以内に代金を支払ってください」など)、期間内に履行されない場合は契約解除して、相手に違約金を請求します。 不動産売買契約書では、売買代金の1~2割を違約金として設定しています。
Q.不動産売買ではどのような場合に損害賠償義務を負うのでしょうか?
A.不動産の売買契約が成立すると、売主には不動産を引渡す義務、買主には代金を支払う義務が生じます。 この義務を履行しない場合には、相手方に対して損害賠償する責任が発生します(Q17参照)。 このほか、引き渡した不動産に契約不適合があった場合、売主は買主に対して損害賠償する責任を負うことがあります(Q28参照)。
Q.契約書の条件によらず、売主と買主とで話し合って解除することはできませんか?
A.不動産売買契約書には、さまざまな解除条項が用意されていますが(Q4参照)、そのいずれにも該当しない事態が発生した場合には、双方の合意により契約解除することもできます。このような解除方法を「合意解除」といい、双方が合意すればその内容は自由です。 たとえば、本来なら違約金が発生するような場合でも、あえて合意解除の方法をとり、違約金を支払わずに契約を解消することもできます。
Q.よく「白紙解除」という言葉を聞きますが、具体的にはどのような処理が行われるのですか?
A.売主が受領済みの手付金・中間金などを買主に返還し、契約をなかったことにする処理を白紙解約といいます。 たとえば、住宅ローン特約(Q48)などが白紙解除の典型例です。契約を白紙に戻すことから一般的にそう呼ばれていますが、法律上「白紙解約」という用語は存在しません。

説明義務

Q.売主には説明義務があると聞きましたが、何を説明しておけばよいのでしょうか?
A.売主が買主に対して、売却する不動産について説明する義務のことを説明義務といいます。 不動産売買では、通常、重要事項説明書を作成するので、この書式を使えば法律上説明が必要な事項は網羅されています。 ただし、法律上定められた事項さえ説明すれば、説明義務を果たしたと評価されるわけではなく、「買主が不動産を買うかどうか意思決定するのに影響を及ぼす事項」について説明義務を負います。
Q.築年数の古い建物なので、建物の傷み具合を挙げるのも大変です。買主にどうやって建物の状況を説明すればよいでしょうか?
A.このような心配に対応できるよう、中古不動産を売却する際には告知書(物件状況報告書)という書類が使われています。国土交通省の通達でも「宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、取引物件の売主や所有者しか分からない事項について、売主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい。」とされており、不動産会社ごとに書式は少し異なりますが、内容はほぼ共通です。
Q.もし不都合な情報を隠していたことがばれたらどのような責任が発生しますか?
A.売主の説明不足が原因で、買主に損害が発生した場合には、売主が損害賠償責任を負うことがあります。 つまり、不動産に関して説明義務を尽くすのが売主の義務であり、その義務を果たさなかった以上、「債務不履行」にあたるというわけです。 もし自分が買主だったら知りたい、と思うような情報は基本的に売主に告知しておくべきでしょう。
Q.近くに暴力団の事務所があるのですが、生活するうえで特に困ることはないので、買主には伝えなくてもよいでしょうか?
A.不動産を買うかどうか意思決定するうえで影響を及ぼす事項について、売主は説明義務を負います(Q21参照)。 近くに暴力団事務所があると平穏な生活が乱されるおそれがあり、通常、このような事実は買主の意思決定に影響を及ぼすため、売主は説明義務を負うと考えられます。 なお、事務所までの距離が近いか遠いかは人それぞれの感覚なので、売主の主観で判断するのは控えた方がよいでしょう。
Q.隣家の住人は近所でも評判が悪く、よくもめ事を起こす人物です。私とは特にトラブルもなかったので、買主には伝えなくてもよいでしょうか?
A.いわゆるトラブルメーカーが近隣に住んでいることは、買主の意思決定に影響を及ぼすといえるので、売主の説明義務の対象となるでしょう。 過去にあなたとの間ではトラブルがなかったとしても、今後、買主との間でトラブルを起こす可能性があります。 そのような人物の存在を認識している以上、買主にも説明しておく方が適当です。

契約不適合責任

Q.「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」はどう違うのですか?
A.「契約不適合」とは、引き渡された売買の目的物が、契約で求められる品質・性能を備えていなかったり、数量が不足している状態をいいます。2020年4月改正前の民法では、このような状態のことを瑕疵(かし)と呼んでいました。 具体的な処理方法はQ28のような違いがありますが、両者の基本的な考え方は大きく異なるものではないと解釈されています。
Q.売却した土地の地中から大量のコンクリート廃材が出てきました。隠していたのではなく、本当に知らなかったのですがそれでも責任を負いますか?
A.契約の当事者は、過失(落ち度)がある場合に限り責任を負う、というのが法律上の原則です。 しかし、契約不適合責任では、引き渡した目的物に契約不適合があると、落ち度がなくても責任が生じます。 つまり、地中にコンクリート廃材が埋まっていることを本当に知らなかったとしても、現実に地中から大量のコンクリート廃材が出てきた以上、売主は法的責任を負うことになります。
Q.契約不適合があった場合、具体的にどのような責任を負いますか?
A.かつて「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものは、2020年4月の民法改正により、「契約不適合責任」と呼ばれるようになりました。 民法改正前(瑕疵担保責任) 目的物に瑕疵があった場合、買主は売主に対して「契約解除」か「損害賠償」のいずれかを請求できるとされていました。 民法改正後(契約不適合責任) 解決メニューが増えて、「契約解除」、「損害賠償」のほかにも「追完請求権」、「代替物提供請求権」、「代金減額請求権」が認められるようになりました。
Q.取引終了後、いつまでなら買主は売主に対して契約不適合責任を追及できるのでしょうか?
A.買主が契約不適合の事実を知った場合、1年以内に売主に対して「契約不適合があったこと」を通知しなければなりません。 通知する内容は「契約不適合があったこと」だけでよいので、具体的な請求(解除するのか、損害賠償を求めるのか等)はそれからでも大丈夫です。 ただし、買主が契約不適合があることを知った時から5年間、不動産の引き渡しを受けた時から10年間、売主に対して責任追及しなかった場合は消滅時効にかかります。
Q.建物が古いので、契約不適合責任は免除してもらいたいのですが可能でしょうか?
A.民法の契約不適合責任は任意規定ですので、契約の当事者が規定と異なる合意をした場合には、その合意が優先します。 したがって、買主さえ同意すれば、契約不適合責任を免除する特約も原則として有効です。 ただし、売主が契約不適合があることを知りながら、わざと買主に告げなかったような場合には、契約不適合責任を免除する合意をしても、その効力が否定されます(売主は契約不適合責任を負う)。

私道・周辺環境

Q.購入を検討している物件は私道に面しています。私道と公道とはどう違うのでしょうか?
A.一般に「道路」と呼ばれるものには、大きく分けると「公道」と「私道」の二種類があります。 「公道」とは、国、都道府県および市町村が建設し、管理している道路のことです。国が指定する道路が国道、都道府県が指定する道路が都道府県道、市町村が指定する道路が市町村道です。これに対し、「私道」とは、個人または企業の所有地を道路として使用する場合をいいます。 公道と私道では、以下のような違いが生じます。 (1)管理 舗装や埋設管の保守など道路を管理するコストは、公道の場合は税金から賄われますが、私道の場合は原則として所有者の負担となります。 (2)通行 公道は誰でも自由に通行することできます。これに対し、私道の場合は、原則として私道の所有者から許可を得た人のみが通行できます。ただし、私道でも、建築基準法の指定を受けた道路(これを「位置指定道路」といいます)であれば、誰でも自由に通行できます。
Q.私道のデメリットを教えてください。
A.私道の「管理」と「通行」に関して、次のようなデメリットが考えられます。もっとも、普段は気付かないだけで、実際、私道は多く存在しており、そう頻繁にトラブルが発生するわけでもないので、あまり神経質になることはないでしょう。 (1)管理上のデメリット 私道の場合、道路整備や上下水道本管の配管・整備にかかる費用は私道所有者の負担となります。 (2)通行上のデメリット 私道は、本来、私道所有者が許可した者しか通行できません。しかし、アスファルト舗装していると公道と見分けがつかないため、事情を知らずに通行してしまう人が多くいます。
Q.隣に3階建ての住宅が新築され、以前より日当たりが悪くなりました。日照権侵害を主張できるでしょうか?
A.日照権とは、文字どおり日照(太陽光)を享受する権利です。 日照権について直接規定した法律は存在せず、日照権侵害の主張が認められるかどうかは「受忍限度を超えているかどうか」で判断されます。受忍限度を超える、とは簡単にいうと「我慢の限界を超える」という意味です。 裁判例では以下のような要素が考慮されています。 ・どの程度日照が遮られるのか(1日に何時間の日照があるか) ・日照を保護する必要のある土地か(もともと周辺に高い建物が多ければ日照は保護されにくくなります) ・建物を建てる時に十分に日当たりを考慮しているか ・被害を避けるために努力をしたか ・建物を新築する際に事前に十分な説明があったか
Q.嫌悪施設とは、具体的にどのようなものを指すのでしょうか?
A.嫌悪施設とは、近くにあると好まれない施設をいいます。 人それぞれ判断は異なり得るので、具体的な特定は難しいのですが、ゴミ処理場などのように騒音や悪臭などが発生するおそれのある施設、葬儀場、火葬場や刑務所などのように不快感・嫌悪感を与える施設がこれに該当します。 一般的に嫌悪施設があると住宅地のマイナス要因となるため、近隣に嫌悪施設がある場合は、重要事項として説明しておく必要があります。
Q.私が売却するマンションでは、10年前に別室で殺人事件が発生しています。10年も前のことなので告知しなくても大丈夫でしょうか?
A.一般的に買主が心理的抵抗を感じる事柄を「心理的瑕疵」といい、該当する事実がある場合には、買主に対して告知する義務が生じます。 ただし、心理的瑕疵に該当するか否かについて明確な法律上の基準はありません。 そのため、自殺、他殺、孤独死などがあった物件などは、事件の内容や買主の心理に与える影響などを考慮して個別に判断します。 10年前の出来事で、しかも別室とはいえ、一般的には殺人事件からは強いマイナスの印象を受けるので、告知する必要がないとの判断は不適当といえるでしょう。

引渡し・登記・印紙

Q.引渡しを受けるときの注意点を教えてください。
A.新築住宅の場合と中古住宅の場合とでポイントが異なるのでそれぞれ解説します。 新築住宅の場合 通常、完成した住宅の仕上がりを確認する「内覧会」が行われます。 ポイントは「契約書や仕様書どおりに仕上がっているか」です。また、建具を開閉してみたり、壁材や床材、天井などの端や継ぎ目の処理はきちんとされているか、傷はないかなど、その仕上がり具合も確認しておきましょう。もし不具合があれば、きちんと補修してもらうように依頼します。 中古住宅の場合 中古住宅でも不動産会社の立ち会いのもと、現場の確認をするケースがあります。 新築住宅と基本的な考え方は同じで、契約書や告知書(付帯設備表や物件状況報告書)どおりであるか確認します。ただし、新築住宅と違って、築年数相当の劣化は許容されるので当然に補修を求めることはできません。
Q.所有権移転登記の費用は、売主と買主、どちらが負担するものですか?
A.所有権移転登記費用を売主と買主のどちらが負担するかについて、法律上は決まりがありません。 一般的には「登記によって利益を受ける者が負担する」という考え方に立ち、買主が負担するケースが多いようです。
Q.所有権移転登記はいつ申請すればよいですか?
A.所有権移転登記の目的は、「第三者に対して、自分が所有者であると主張できるようにする」ことです。 したがって、所有権の取得後、速やかに所有権移転登記を申請することが望ましいといえます。 通常は売買代金の支払いと引き換えに、売主が所有権移転登記に必要な資料を買主に渡し(Q39参照)、その日のうちに法務局で登記申請します。
Q.不動産業者から「決済日は〇月〇日」と伝えられました。決済では具体的には何が行われるのですか?
A.買主が売買残代金を支払い、売主が所有権移転登記に必要な書類や物件の鍵を渡すことを「決済」といいます。 売買代金は銀行振込で支払うことが多いため、買主、売主、仲介業者、司法書士が参加して、金融機関の店頭で行うのが一般的です。 決済に要する時間は、銀行の振込処理のスピードによって変わりますが、およそ1時間前後です。
Q.不動産売買契約書にはいくらの印紙を貼ればよいですか?
A.売買契約書に貼る印紙の額は、不動産の売買代金によって変動します。また、税制改正で一定期間にわたって印紙代が引き下げられる場合もあります。 一般的には、売買契約書を2通作成し、売主と買主それぞれが印紙代を貼付します。売買契約書に印紙を貼らなくても効力には影響しませんが、印紙税法の違反になるので収入印紙は必ず貼付してください。

借地権

Q.借地権付き建物の購入を検討しています。土地を借りるだけの権利なのになぜこんなに高いのですか?
A.借地権とは、「建物を建てるために土地を借りる」という権利です。したがって、駐車場や資材置き場として土地を借りても借地権は発生しません。 建物を建てるからには、長期間にわたり借り続ける必要があるので、その分借りる権利は強く保護されます。 また、自分が建物に住まなくなった場合には、建物を取り壊すのではなく、建物と土地を借りる権利(借地権)をセットで売却できます。借地権は、このように非常に強い権利で、売買もできるため、財産的価値が高いのです。
Q.借地期間20年の借地権付き建物を検討中ですが、20年後に土地を返還しなければならないのでしょうか?
A.建物を建てる目的で土地を借りているので、たった20年で土地所有者(地主)から土地の返還を求められては大変です。 そのため、土地所有者(地主)による更新拒否が認められる事由はかなり制限されており、そう簡単には契約更新を拒否できないのです。
Q.借地契約は更新できますか?
A.基本的に契約は更新しやすいです。 たとえば、建物が劣化がひどく倒壊するおそれがある場合、地主に住む場所がなく、どうしても借地を返してもらわなければならない事情がある場合には、地主が契約更新を拒否できるとされていますが、このようなケースはそう多くないでしょう。 ただし、契約書に更新料の取決めがある場合には更新料が発生します。更新料は借地権価格の3~10%程度が相場とされ、都市部だと更新料も数百万円になります。
Q.借地料は地主さんが自由に増減できるのでしょうか?
A.借地契約の内容次第ですが、「地主が一方的に地代を増額できる」といった取り決めをしている契約書は通常ありません。 ただし、定期的(たとえば3年ごとや5年ごとなど)または一定の事由(地代が近隣の相場と比較して不相当になった場合等)があれば「借地料を見直す」といった条項はよく見られます。
Q.借地権はどういう場合に消滅してしまうのでしょうか?
A.借地権は建物を建てるために土地を借りる権利ですので、建物がなくなると消滅します。 ただし、建物が滅失して再築する場合に、地主から承諾を得れば、借地権の期間も延長されます 延長期間は、建物の滅失日または再築日のいずれか早い日から20年間です。

特約

Q.契約書にあらかじめ決められた条項だけではなく、別途、条件を追加することはできますか?
A.契約内容は、当事者の自由な意思によって定めることができる、というのが原則的な考え方です。 不動産売買契約においても、売主と買主の合意により、契約書のひな型と異なる条件(これを「特約」といいます)を設けることが可能です。 不動産売買契約書のひな型には存在しないイレギュラーな約束事については、別途、特約で取り決めておくのが一般的です。
Q.「停止条件」と解除条件の違いを教えてください。
A.「停止条件」とは、ある条件を満たすことで効力が生じるような条件をいいます。 たとえば、「大学に合格したら車を買ってあげる」という合意は、大学合格によってはじめて効力が発生しますので、「大学に合格する」が停止条件となります。 一方、「解除条件」はその逆で、ある条件を満たすと効力が失われるような条件をいいます。 たとえば、「銀行融資を受けられなかったときは売買契約を白紙解約する」という住宅ローン特約は、「銀行融資が受けられなかった」という事実によって、売買契約の効力が消滅するので解除条件です。
Q.住宅ローン特約について教えてください。
A.不動産は高額ですので、金融機関に住宅ローンを借りて購入するのが一般的ですが、住宅ローンを申し込んでも、審査に通らず融資を受けられない場合もあります。 しかし、「住宅ローンが借りられず売買代金が支払えない=債務不履行」という扱いにすると、買主は何百万円もの違約金を支払わなければならなくなってしまいます。 そこで、万一、融資が承認されなかった場合には、買主は売買契約を解除して、契約を白紙に戻すことができる、という特約を入れるのが通常です。この特約のことを「住宅ローン特約」と呼んでいます。
Q.希望条件にあう土地を見つけましたが「建築条件付き」です。建築条件付きとはどのような取引ですか?
A.建築条件付き土地とは「買主は、売主が指定する建設業者と一定期間内に建築請負契約を締結しなければならない」という条件の付いた土地です。一般的な土地の売買とは異なり、特定の住宅会社で建築しなければならない、という条件が付いています。 そのため住宅会社を選べないのがデメリットですが、一般的な土地よりも割安なことが多いなど一定のメリットもあります。
Q.隣家のブロック塀の一部が越境してこちらの敷地に入っています。お金がかかるのですぐには撤去できないそうですが、どうすればよいでしょうか?
A.土地を売却する際、一般的には隣地同士で立ち合って境界線の位置を確認します。 しかし、いざ境界線の位置を確認すると、建物の軒や塀が隣の土地にはみ出していること(これを「越境」といいます)も意外と多くあります。 もし越境があれば、直ちにその部分を取り壊して越境を解消するのがベストですが、費用的な問題からすぐには越境を解消できないこともあります。 このような場合には、現時点で越境している事実を確認し、将来、建物を建築し直す際に越境を解消する、という覚書(一般的に「将来撤去の覚書」と呼んでいます)を交わしておきます。

建物の耐震性・耐久性

Q.建物の耐震性はどうやったら調べられますか?
A.専門家に耐震診断を依頼すれば、建物の耐震性を調べることができます。ただし、耐震診断には費用がかかります。 たとえば、建物の耐震補強を検討している場合であれば、費用をかけて耐震診断する意義がありますが、特にそのような予定がなければ、建物の建築された時期によって、耐震性の目安とすることもできます。 この耐震性の目安となるのが、「新耐震基準(昭和56年6月1日以降)」と「旧耐震基準(昭和56年5月31日以前)」があります。 旧耐震基準の建物は「震度5強程度」の中規模地震に耐えられる前提で造られています。 一方、新耐震基準の建物は「震度6強~7程度」の地震でも倒壊、崩壊しないことを前提に造られています。
Q.耐震等級について教えてください。耐震等級1の建物が一番丈夫なのでしょうか?
A.耐震等級は、地震に対する建物の強度を示す指標のひとつで、倒壊しにくさを3段階で分類したものです。 建築基準法に基づく最低限の耐震性能を満たしているものが「耐震等級1」です。震度6強から7相当、数百年に一度起こる大地震に耐えうる強度です。 これだけでも十分強いのですが、「耐震等級2」はその1.25倍の耐震強度、「耐震等級3」は耐震等級1の1.5倍の耐震強度となります。 耐震等級1が一番強いと誤解されることが多いのですが、耐震等級では数字が大きいほどランクが上がります。 なお、耐震等級の制度(住宅性能表示制度)は2000年に制定されたため、それ以前の建物には耐震等級の評価書は存在しません。
Q.ホームインスペクションとは何でしょうか?
A.中古住宅を現地調査して検証することを「インスペクション」といい、検査する専門家を「インスペクター」といいます。インスペクションを依頼すると、建物の劣化状況や欠陥の有無を調べ、修繕の必要性やそのタイミング、費用などについてアドバイスしてもらえます。 なお、インスペクターになれるのは、指定の講習を受講し、「インスペクター」として登録された「建築士」です。
Q.不動産売買を売買する際にホームインスペクションは必須ですか?
A.2018年4月1日に宅地建物取引業法が改正され、「インスペクション」の制度が導入されました。 ただし、インスペクションの実施自体が義務付けられたわけではなく、「買主からインスペクション業者のあっせんの依頼があればあっせんを行う」、「インスペクションが行われた場合には、重要事項説明書にその旨を記載する」という点が義務付けられています。
Q.一般的に建物は何年くらい耐久性があるのでしょうか?
A.建物の構造やメンテナンス状況にも左右されるため、一概に何年くらい耐久するとも言いにくいのですが、ひとつの目安として税務上の「耐用年数」という考え方があります。これによると木造住宅は22年~25年、鉄筋コンクリート造住宅の場合は47年とされています。 大手の住宅メーカーなどでは、独自のメンテナンスプログラムを設定しており、定期的なメンテナンスを行うことで60年以上の保証をつけているケースもあります。 結局、建物の耐久性はメンテナンス次第ともいえるでしょう。

その他

Q.自宅マンションに住みながら売却はできますか?
A.可能です。中古物件の場合、空家の方が少ない位です。買い主様をご案内する際は、なるべくご協力ください。
Q.なるべく近所に知られたくないのですが・・・。
A.広告をせずに、当社のネットワークから条件の合う方にご売却情報を提供することも可能です。また、インターネットを利用した広告は、興味のある人が見ますので販売・売却方法として効果的です。
Q.貴社に査定をお願いすると、売らないと駄目ですか?
A.そんなことはございません。最終的には不動産のご売却はお客様のご判断になりますので、お気軽にご相談下さい。

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