購入ガイド
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購入ガイド

不動産購入の流れを8段階で解説します。資金計画から不動産の引渡し、確定申告まで、一連の手続きの注意点などを簡単にまとめました。不動産の購入をご検討中の方はご参照ください。

STEP01

資金計画を立てる

不動産は高額な買い物ですので、早い段階で購入に必要となる費用の全体像を把握しておくことが重要です。

詳 細
1
不動産の購入にかかるお金
不動産を購入する際に必要なお金は物件の代金だけではありません。税金や各種の手数料などさまざまな諸費用が必要で、一般的に物件価格の5~8%が諸費用の目安とされます(引越代や新居の家具などは諸費用には含まれません)。
したがって、余裕のある資金計画を立てることが基本です。
2
主な諸費用
①印紙代
不動産売買契約書や、金銭消費貸借契約書(住宅ローンをご利用の場合)には、印紙税法で定められた印紙を貼らなければなりません。印紙代は購入する不動産の金額やローンの借り入れ金額によって異なります(金額が高くなれば印紙代も高くなります)。
②登録免許税
不動産を購入すると、自分の名義に所有権移転登記をしたり、住宅ローンのために抵当権設定登記をします。登録免許税は、これらの不動産登記の際にかかる税金です。また、不動産登記申請は通常、司法書士に依頼しますので、別途、司法書士の報酬も必要となります。
登録免許税も司法書士報酬も登記する内容によって異なります。
③不動産取得税
不動産を取得した際に都道府県から課税される税金です。
④固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点の土地、建物の所有者に対して、毎年課税される税金です。
所有権移転の日を基準にして日割り清算します。
⑤仲介手数料
不動産会社に依頼して不動産売買契約が成立した場合に発生する費用です。
取得する不動産の金額によって仲介手数料も変動します。なお、仲介手数料の報酬基準は国土交通省が定めたものです。なお、不動産会社に依頼しても不動産売買が成立しなかった場合には仲介手数料は発生しません。
一般的には、不動産売買契約じ時点で半額、物件の引渡し時に残りの半額を支払います。
⑥住宅ローン事務手数料
住宅ローンを取り扱っている金融機関に支払う事務手数料です。一般的には3万円程度です。
⑦住宅ローン保証料
万一、住宅ローンの返済ができなくなった場合、保証会社が金融機関にローンの残代金を支払う制度(代位弁済)があり、そのための保証料です。保証料は、借入金額、返済期間、金融機関によって異なりますが、住宅金融支援機構の「フラット35」や一部のネット銀行では保証料不要の商品もあります。
⑧団体信用生命保険料
住宅ローンの返済期間中に、死亡・高度障害となった場合には、保険会社から保険金が金融機関に支払われ、残ローンの返済に充てられます。略して「団信」と呼ばれます。
3
購入予算を算出する
購入したい物件を選定して、それから購入できるかどうかを検討するのではありません。
まず不動産購入の予算を算出して、その条件にあう不動産を探す方が効率的です。
購入予算を算出するには、まず毎月の住宅のローン返済にいくらまで充てられるか、自己資金としていくら用意できるか、という点を洗い出していくことになります。
購入可能な物件価格を算出するための計算式を簡単にまとめると次のようになります。
返済可能な住宅ローン借入額+(自己資金-諸費用)=購入可能な物件価格
なお、分譲マンションの場合には、毎月の管理費や修繕積立金等、駐車場代などの費用もかかりますので、見落とさないように注意が必要です。
STEP02

物件情報の収集

不動産にはそれぞれ個性があり、一つとして同じものはありません。
一口に物件情報といっても、金額、立地、間取り、周辺環境や利便性など、多数の要素があります。

詳 細
1
物件選びの前に明確にしておく事項
不動産購入の予算や優先順位を明確にすることで、多数の物件情報からベストな物件に絞り込んでいくことができます。
①予算
物件選びにおいて、どうしても引っ掛かってくるのが予算の制約です。まず「1.資金計画を立てる」をもとに、あらかじめ物件購入に充てられる予算を明確にしておくことが必要です。
②エリア
「〇〇線の沿線に住みたい」、「駅から〇分以内がいい」など、あらかじめ住みたいエリアの条件を絞り込んでおくことが重要です。物件情報は山のようにありますので、エリアで絞り込んでおくこともポイントです。
③種別
一戸建てかマンションか、部屋数や広さはどのくらい必要かなど、ご自分やご家族の暮らし方を踏まえて種別を決めておく必要があります。
2
不動産の探し方
現代では、物件探しの方法といえば、やはりインターネットでしょう。パソコンやスマホで希望条件などを入力すればたくさんの物件情報を入手できます。
ただし、インターネット上の情報には売主が誰なのかは書かれていないので、売主に直接アプローチすることはできません。
不動産売却は、通常、不動産会社に依頼しますので、インターネット上の物件情報には、その物件を仲介してくれる不動産会社が書かれています。

不動産の仲介手数料は、売買契約が成立して初めて発生する仕組みになっているので、物件探しを相談しても一切費用はかかりません。
やはり、不動産のことは不動産取引のプロに相談するのがもっとも近道といえます。
STEP03

物件を見学する

物件の見学にもお金はかかりません。気になる物件が見つかったら積極的に物件を申し込んでみましょう。物件見学のポイントを簡単に解説します。

詳 細
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周辺環境
物件の周辺環境は、平日と土日では大きく変わる場合があります。また、昼と夜とで街の印象が変わることもあります。さらに晴天の日と雨天の日でも違いが出てきます。
ご自分で何度か曜日や時間帯、天候などの違う日で周辺環境を確認してみることをお勧めします。
2
アクセス
その物件を購入した場合をイメージして、最寄駅までの距離や所要時間を確認しておきましょう。また、通勤・通学の時間帯にどの程度の渋滞、混雑になるか確かめておくのも有効です。
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メモ
いくつも物件見学をしていると、後から比較検討するときに、どの物件の情報だったか忘れてしまっていることがあります。物件見学するときには、必ずこまめにメモをとっておきましょう。
STEP04

不動産売買契約の締結

重要事項の説明を受け、契約条件について買い主・売り主双方が合意したら、売買契約を締結します。

詳 細
1
購入申込み
購入したい物件が決まっても、すぐに売買契約を締結するわけではありません。
まずは購入の意思があることを売主に伝えるため、不動産購入申込書(買付申込書などと呼ぶ場合もあります)を提出するのが一般的です。
そして、購入申込書を提出してから、売買金額や売却時期などの交渉が始まるのです。もちろん、値下げなどの交渉はご自身ではなく不動産会社に依頼します。
2
住宅ローンの事前審査
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合には、この段階で住宅ローンの事前審査を申し込みます。
事前審査とは、正式な申し込みの前に、返済能力などを最小限の情報から短期間で判断する審査です。 実際に住宅ローンが借りられるか、契約前に簡単な審査をしておくのです。
3
不動産会社による物件調査
不動産の売買条件が合意に達した場合、物件に関する重要な情報を確認するため、物件調査をします。具体的には「法務局調査」、「役所調査」、「現地調査」などが行われます。
なお、これらの調査結果は「重要事項説明書」「物件状況等報告書・設備表」としてまとめられ、契約時に買主に交付されます。
①法務局調査
法務局とは、不動産登記などの事務を取り扱っている法務省の機関です。
法務局では、不動産登記簿を取得して、その登記簿に記載されている事項(所有者など)を調査したり、公図や測量図などを取得して、近隣との権利関係(面積、境界)などを確認します。
②役所調査
役所調査は、法務局調査の結果をもとに、その物件に関する「法令上の規制」を調査することが目的です。
たとえば、法令の規制によって、2階建て建物しか建築できないエリアや、今ある建物が古くなっても新しく建物を建築することが許されない物件などもあるのです。
こうした土地や建物に関する法令上の規制は多岐にわたるため、役所調査は慎重に行われます。
③現地調査
文字通り現地で行われる調査です。
道路との接続状況や近隣との境界を調べたり、建物の状況(雨漏り、シロアリ、付属設備など)を詳細にチェックします。
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重要事項説明
宅地建物取引業法によって、売買契約を締結する前に、買主に対して取引する不動産に関する重要事項を書面で説明することが義務づけられています。この書面を「重要事項説明書」といい、宅地建物取引士(国家資格)が説明することになっています。
重要事項説明書はページ数のボリュームも多く、使われている言葉も難しいので、分からない点があれば担当者に聞いてみましょう。
なお、重要事項説明は不動産売買契約の前に行わなければなりませんが、重要事項説明、売買契約の順で同日に行われるのが一般的です。
5
不動産売買契約の締結(手付金支払い)
そして、いよいよ不動産売買契約書の締結です。
不動産売買契約書には、取引条件がこと細かに記載され、売主と買主双方に交付されます。
もし、契約後に契約に反する行為があった場合には、高額な違約金が発生することもあるので、不明な点があれば必ず担当者に確認してください。
通常は売買契約の締結と同時に手付金を支払います。
不動産売買契約時に必要な主なもの
手付金(売買金額の1割が目安)、実印、仲介手数料の半金、収入印紙代、本人確認資料(運転免許証など)
※このほか、住宅ローンを利用される場合は、ローン申込み用書類も必要となります。
 ケースごとに必要書類が異なるので、あくまで参考としてお考えください。
STEP05

金銭消費貸借契約(住宅ローン)の締結

住宅ローンを利用する場合は、不動産売買契約後にローンの申込を行います。
住宅ローンを借りる契約のことを金銭消費貸借契約といいます(そのため、略して金消(きんしょう)と呼んだりします)。

詳 細
1
住宅ローンの種類
住宅ローンの取扱い金融機関には、都市銀行、地方銀行のほか、信用金庫、信用組合、ノンバンク、ネットバンクなどがあります。このほか労働金庫やJAバンクなども住宅ローンを取り扱っています。
また、住宅金融支援機構のフラット35(民間金融期間と住宅金融支援機構が提携した長期固定型住宅ローン)を多く取り扱っているモーゲージバンクも増えてきました。
金融機関にはそれぞれに特色があり、金利や貸出条件も異なるので、自分の条件にあう住宅ローンは、不動産取引のプロである不動産会社に相談するとよいでしょう。
2
住宅ローンの申し込み
住宅ローンの申込みには必要書類がたくさんあります。金融機関ごとに必要となる書類が若干異なるので、詳しくは担当者に確認してください。
住宅ローンのお申込みに必要なもの
・住宅ローン申込書
・実印
・印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
・住民票
・住民税決定通知書
・収入証明書(または所得証明書)
・不動産売買契約書
・重要事項説明書
・融資の申込書類一式
・印紙代
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融資承認までの流れ
住宅ローンの申し込みから1~3週間程度で、金融機関から審査結果の連絡があります(「事前審査」との対照で、こちらを「本審査」といいます)。
融資承認がおりた場合には、金融機関との金銭消費貸借契約を結びます。
万一、売買契約書で定めた期限までに、金融機関から融資承認がおりなかった場合、残念ながら売買契約は解除となります。融資がおりなかったのは買主の責任ではないので、契約解除による違約金は発生しません。
STEP06

決済・引渡し

不動産売買契約は、売主が不動産を売り渡し、買主が売買代金を支払う、という契約です。
決済日には、売主、買主、司法書士などの関係者が金融機関に集まり、所有権移転登記の準備、融資の実行、売買代金の支払いが一気に行われます。

詳 細
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残代金の支払い
買主から売主への残代金の支払いは、銀行振込とするのが一般的で、決済日にその場で入金を確認します。
2
登記に必要な書類の確認
売主から買主への所有権移転登記は、司法書士が書類を作成して法務局に申請します。決済時に、司法書士が必要な書類が揃っているか確認します。
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鍵の受け取り・関係書類の受け取り
残代金の支払いと同時に、買主は物件の鍵や管理規約等(マンションの場合)を売主から受け取ります。
4
固定資産税・管理費などの清算
固定資産税・都市計画税は、引渡し日を基準にして日割りで清算します。マンションの場合には管理費などの負担金も清算が必要となります。
5
諸費用の支払い
不動産会社への仲介手数料の支払い、司法書士への報酬の支払いもこのときに行われます。
6
取引完了確認
一連の取引が完了した際には、その確認の証として「取引完了確認書」に署名・捺印します。
決済時に必要なもの
・残代金
・仲介手数料の残金
・登記費用(登録免許税)
・司法書士への報酬
・固定資産税・都市計画税、管理費などの清算金
・住民票
・実印
・印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの、抵当権設定時のみ)
・ご本人確認資料(運転免許証など)
STEP07

物件へのご入居準備

実際にご入居される際の、引っ越しやリフォームについてです。

詳 細
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リフォーム
中古物件の場合には、リフォームが必要となることもあります。決済が完了し、物件の引渡しを受ければリフォーム工事を開始できます。
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引越し
引越しといっても、家財道具の運送だけで終わりません。電気・ガス・水道・電話・プロバイダなど、生活に必要なライフラインの移転手続きが必要となります。
このほか役所や学校などへの移転の届け出、保険など各種契約の住所変更届も忘れてはいけません。
STEP08

確定申告

住宅ローン控除を受けるには、初年度に必ず確定申告が必要となります。

詳 細
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住宅ローン控除
住宅ローンで不動産(居住用)を購入した場合には、一定の条件を満たせば、所得税が還付される「住宅ローン控除」(住宅借入金等特別控除)が受けられます。
ただし、住宅ローン控除の適用を受ける場合、サラリーマンであっても確定申告の手続きが必要です。確定申告は、物件に入居した翌年に行います。
確定申告に必要なもの
・住宅ローンの年末残高証明書(借入先に発行してもらう)
・不動産売買契約書の写し
・新住所の住民票
・源泉徴収票(給与所得者の場合)
・土地・建物の登記事項証明書(法務局で取得)
・耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し(一定の築年数を超過した住宅の場合、適合証明機関から交付)
・確定申告書(住宅借入金等特別控除額の計算明細書)
・認印
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住宅取得資金に係る贈与の特例
親から住宅購入資金の援助を受ける場合には、贈与税が課税されない(または軽減される)特例措置があります。特例の適用を受ける場合は、贈与を受けた翌年に確定申告の手続きが必要となります。
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